【３級】不動産投資とその判断
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ＮＯＩ利回り
ＮＯＩ利回りは、不動産の正味の利回りです。
ＮＯＩ利回り＝「純収益（＝年間収入－年間費用）÷不動産の価格」という式で計算する事ができます。
＜例＞
例えば、投資総額２億円の賃貸用不動産の年間収入の合計額が2,000万円、年間費用の合計額が500万円である場合、この投資の純利回り（ＮＯＩ利回り）は、(2,000－500)万円÷２億円＝7.5％となります。
例えば、投資総額２億円の賃貸用不動産の年間収入の合計額が2,000万円、年間費用の合計額が500万円である場合、この投資の純利回り（ＮＯＩ利回り）は、(2,000－500)万円÷２億円＝7.5％となります。
＜参考＞
ＮＯＩは、Net Operating Incomeの略で、正味の営業利益という意味です。
ＮＯＩは、Net Operating Incomeの略で、正味の営業利益という意味です。
ＤＣＦ法
ＤＣＦ法は、不動産が将来生み出すキャッシュフローを現在の価値に割り引いて、不動産の理論的な価値を求めようとするものです。
ＤＣＦには、ＮＰＶ法とＩＲＲ法の２種類があります。
＜参考＞
「ＤＣＦ法（ＮＰＶ法）の考え方」
「ＤＣＦ法（ＮＰＶ法）の考え方」
例えば、年間200万円の純収益を生み出し、３年後には1,700万円で売却できると見込まれる不動産があるとします。
仮に、この不動産に投資するのであれば、２％の利回りが得られるべき、と考えるなら、不動産の理論価格はいくらになるでしょうか？
条件を整理すると、この不動産は、１年目に200万円、２年目に200万円、３年目に200万円＋1,700万円＝1,900万円のキャッシュフローを生むと見込まれています。
そして、この不動産に投資すると２％の利回りが得られると考えるのであれば、１年後の200万円（将来価値）は、現在価値に換算すると、200万円÷1.02≒196万円と等しいと言えます（＝196万円を年利２％で運用すると、１年後に200万円になるという事です）。
同様に、２年後の200万円は、現在価値に換算すると、200万円÷(1.02)^2≒192万円となり、３年後の1,900万円は、1,900万円÷(1.02)^3≒1,790万円となります。
したがって、この不動産の理論価格（キャッシュフローの現在価値の合計）は、196万円＋192万円＋1,790万円＝2,178万円になります。
この金額と物件価格を比較して、投資する価値があるか否かを判断します。
＜参考＞
ＤＣＦは、Discount Cash Flowの略で、キャッシュフローをディスカウントする（＝割り引く）という意味です。
ＤＣＦは、Discount Cash Flowの略で、キャッシュフローをディスカウントする（＝割り引く）という意味です。
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