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【2級】住宅ローンの返済

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金利の種類

ローンの金利は、大きく分けて、固定金利と変動金利の2種類があります。

<固定金利>
固定金利は、金利が変動しないタイプです。

市中金利が上昇すると銀行が損してしまいますから、他の条件を同じとすると、変動金利よりも利率がいです。

固定金利で借入れを行う場合には、将来の金利上昇を予想する場合に選ぶのがセオリーです。

<変動金利>
変動金利は、金利が変動するタイプです。

一般的に、変動金利と言うと、半年ごとに金利が見直されて、5年ごとに返済額が見直されるものを指します。

したがって、金利が上昇しても、しばらく返済額が変わらないので、金利ばかり返済して元本が減らない、というリスクがありますから、金利動向に気を配っておく必要があります。

変動金利は、借入れを行う場合、将来の金利低下を予想する場合に選ぶのがセオリーです。

<固定金利選択型>
固定金利選択型は、申込時から一定期間は固定金利で、固定金利選択期間が終了すると、固定金利または変動金利を選択するタイプです。

固定金利選択期間が終了すると、必ず変動金利に移行する訳ではありません。

返済方法

住宅ローンの返済方法には、元利均等返済と元金均等返済の2つの方法があります。

<元利均等返済>
元利均等返済は、毎回の返済額(元金と利息の合計)が変わらない返済方法です。

したがって、イメージ図の通り、当初返済するお金の内訳は、金利の割合が多く、次第に元金の割合が多くなります。

また、返済当初の負担は、他の条件を同じとすると、元金均等返済よりも少ないです。

<元金均等返済>
元金均等返済は、毎回返済する元金が変わらない返済方法です。

したがって、イメージ図の通り、当初返済する金額は、他の条件を同じとすると、元利均等返済よりも 多いです。

また、トータルでの返済額は、元利均等返済よりも少なくなります。

なぜなら、元利均等返済よりも元金の減少が早いので、負担する利息がどんどん減るからです。

<ワンポイント>
上の図は、元金部分の面積は同じです。元金に対する利息の面積を比べると、元金均等返済額の方が利息の面積(=総返済額)が小さい事が分かります。

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繰り上げ返済

繰り上げ返済には、期間短縮型と返済額軽減型という、二つの方法があります。

期間短縮型は、  返済期間を短縮する方法で、返済額軽減型は、毎回の返済額を軽減する方法です。

<期間短縮型>
下のイメージ図の通り、期間短縮型は、元金を手前から繰り上げます。

それに付随する利息を払わなくて良くなりますから、返済期間が短くなり、繰上返済後の返済額が変わらないという仕組みです。

<返済額軽減型>
一方、返済額軽減型は、元金を平均的に繰り上げます。

それに付随する利息を払わなくて良くなりますから、返済期間が変わらず、繰上返済後の返済額が少なくなるという仕組みです。

図で見ると一目瞭然ですが、他の条件を同じとすると、利息が占める割合が大きい手前の元金から繰り上げる、期間短縮型の方が、利息軽減効果が高くなります。

よって、どうしても毎月の家計の支出を減らしたいなど、特別な事情がない限りは、期間短縮型が有利です。

<ワンポイント>
上の図2つは、灰色の部分が繰り上げ返済した元金と軽減された利息を表しています。
利息軽減効果(灰色の部分の面積)はどちらが大きいか、繰上返済後の返済額(高さ)に変化はあるかを、視覚的に理解してください。

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