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不動産を譲渡した際に生じた利益は、譲渡所得として所得税の課税対象となります。

譲渡所得の金額は、「収入金額－（取得費＋譲渡費用）」という式で計算されます。

なお、取得費が分からない場合等は、概算取得費として、収入金額の５％を取得費として計算する事ができます。

また、売却した不動産を相続や遺贈によって取得していた場合の取得費は、被相続人や贈与者の取得費を引き継ぎます。

譲渡所得は、売却した資産の種類により、総合譲渡所得、分離譲渡所得、株式等に係る譲渡所得の、３つの課税方法があります。

このうち、不動産に係る譲渡所得は、分離譲渡所得に該当します。

分離譲渡所得は、譲渡した不動産の保有期間により、長期と短期に分けられて、別々に税金が計算されます。

取得日から売却日が属する年の１月１日までの期間が５年を超える場合、分離長期譲渡所得となり、これが５年以下である場合、分離短期譲渡所得になります。

＜例＞
例えば、×１年の１月17日に不動産を取得して、×６年の５月25日に不動産を売却した場合、正味の保有期間は５年を超えていますが、分離譲渡所得の保有期間の計算上は、売却日を×６年の１月１日とみなしますので、保有期間は５年以下と判定され、分離短期譲渡所得に区分されます。

なお、分離長期譲渡所得に対しては、20.315％（所得税15％と住民税５％）が課され、分離短期譲渡所得に対しては、39.63％（所得税30％と住民税９％）が課されます。

居住用の不動産を売却した際に、一定要件を満たすと、譲渡所得の金額から、最高3,000万円を控除する事ができます。

所有期間の要件や所得の要件がありませんので、使い勝手が良い制度です。

居住用財産の不動産を売却した際に、一定要件を満たすと、長期譲渡所得に適用される税率が低くなります。

具体的には、本来、20.315％（所得税15％と住民税５％）が課されるところ、3,000万円特別控除を適用した残りの譲渡益のうち、6,000万円までの部分については、適用される税率が、10.21％（所得税10％と住民税４％）になります。

この特例の適用を受ける為には、所有期間の要件があり、売却日が属する年の１月１日において、売った家屋や敷地の所有期間が、ともに10年を超えている必要があります。

＜ワンポイント＞
居住用不動産の譲渡益にかかる税率の早見表

長期の物価上昇という経済的背景の下、ライフスタイルの変化に応じて住まいを買い換えやすくする為に、3,000万円特別控除の特例と軽減税率の特例が創設されました。

しかし、これらの制度を使っても、多額の税金が課せられる場合がありましたから、さらに買換えを促す制度として、特定居住用財産の買換えの特例が創設されました。

これは、居住用財産を売却した際に、一定要件を満たすと、譲渡益を将来に繰り延べる事ができるという特例です。

＜例＞
例えば、1,000万円で取得した住宅を5,000万円で売却した場合、譲渡益が4,000万円に対して税金が課されてしまうと、手元のお金（買換えの為の原資）が少なくなってしまいます。

そこで、この制度を使い、手元にある売却代金5,000万円に2,000万円を加えて、7,000万円の住宅を買うと、課税を将来に繰り延べる事ができます。

但し、新しく買った家の取得費は、元々の取得費の1,000万円と、新しく追加した2,000万円の合計3,000万円であると考えます。

よって、もし、将来買い換えた家が8,000万円で売れたとすると、取得費を3,000万円として譲渡所得を計算します。

つまり、２回目の売却時に、１回目の売却益と、２回目の売却益が、同時に課税されるという仕組みです。

なお、この制度は、3,000万円特別控除の特例や軽減税率の特例と併用する事ができません。

つまり、居住用財産を売って利益が出る場合、①3,000万円特別控除と軽減税率の特例の適用を受けるか、②買換え特例の適用を受けるか、という２つの選択肢が存在します。

譲渡の年の１月１日における所有期間が５年を超える等、一定要件を満たした居住用財産を売却して、新たに居住用財産を購入した場合に、旧居宅の譲渡による損失（譲渡損失）が生じた場合、確定申告を行う事により、その譲渡損失をその年の所得から控除（損益通算）することができます。

また、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後３年間、繰越控除する事ができます。

譲渡の年の１月１日における所有期間が５年を超える等の一定要件を満たした居住用財産を、住宅ローンの残高を下回る価額で売却して、損失（譲渡損失）が生じた場合、確定申告を行う事により、その譲渡損失をその年の所得から控除（損益通算）することができます。

控除額に一定の限度額がありますが、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後３年間、繰越控除する事ができます。

相続や遺贈により財産を取得して相続税を支払った人が、その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後３年を経過する日までに譲渡した場合、支払った相続税額のうちその財産に係る金額を、譲渡資産の取得費に加算する事ができます。