【３級】家屋の評価＊
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家屋は、原則として、１棟ごとに評価します。
そして、自用家屋、つまり、自分が使う家の相続税評価額は、固定資産税評価額と等しいです。
不動産の価額は、その不動産を所有している人の権利の価額と、その不動産を使っている人の権利の価額ら構成される、というイメージを持ってください。
ですから、建物を貸家として誰かに貸している場合、その建物全体の相続税評価額は、大家さんの権利分（所有権としての価額）と、借家人の権利分（使用権としての価額）に分けて考える事ができます。
したがって、大家さんが死亡した際に、被相続人から承継したと考える金額、つまり、貸家の相続税評価額は、建物そのものの金額ではなく、大家さんの権利分だけであると考えます。
そこで、貸家の相続税評価額（大家さんの権利分）を計算する際には、建物全体の評価額から、借家人の権利の評価額を引いて求めます。
この際、借家人の権利の評価方法は、建物の評価額に借家権割合と賃貸割合をかける事によって求めます。
借家権割合とは、もし借家人が建物を丸ごと借りている場合、その借家人の権利の割合はいくらなのかというもので、基本的に、全国一律30％とされています。
なお、賃貸割合とは、家屋の各独立部分の床面積の合計のうち、課税時期において賃貸されている各独立部分の床面積の合計の事です。
したがって、貸家の評価額は、「固定資産税評価額×(１－借家権割合×賃貸割合)」という式で計算されます。
例えば家屋の相続税評価額が2,000万円で借家権割合が30％である貸家があるとします。
これは、建物の評価額2,000万円の内訳が、所有権としての価額（大家さんの権利分）が1,400万円で、使用権としての価額（借家人の権利分）が600万円という事です。
ですから、賃貸割合が100％である場合（借家人が建物一棟を丸ごと使っている場合）は、貸家の相続税評価額は1,400万円となります。
大家さんの相続人は、貸家を相続した場合には相続税がかかりますが、借家人の相続人は、貸家に引き続き居住する（借家権を相続する）場合でも、通常、相続税の課税価格には含みません（借家権の評価は行いません）。
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