究極のＦＰテキスト

建物の相続税評価額の論点で、建物全体の相続税評価額は、大家さんの権利分（所有権としての価額）と、借家人の権利分（使用権としての価額）に分けて考ました。

これは、土地についても同じで、土地の評価額も、所有権としての価額と使用権としての価額から構成されると思ってください。

なお、土地の使用権を、借地権と言い、その割合を、借地権割合と言います。

借地権（土地の使用権）の価額も、貸家の使用権の価額と同様に、土地の価額に、あらかじめ決められた使用権の割合をかけて求めます。

例えば、地主Ａさんの土地の上に、借地人Ｂさんの自用家屋が建っている場合、この土地は、Ａさんにとっては人に貸している土地（貸宅地）であり、Ｂさんにとっては人から借りている土地（借地）です。

＜借地権と貸宅地のイメージ＞

Ｂさんは、この土地に関して、土地を借りて使う権利、借地権を持っています。

このように、土地の名義人と、その土地の上に建っている建物の名義人が異なる場合は、相続税の計算上、土地の評価額のうち、地主（Ａさん）が所有権部分の持分を有していて、借地人（Ｂさん）が使用権部分の持分を有していると考えます。

＜借地権と貸宅地の評価のイメージ＞

したがって、地主（Ａさん）が死亡した場合、土地を相続した相続人にとっては、所有権部分の評価額、つまり、貸宅地としての評価額が、相続税の課税対象となります。

一方、借地人（Ｂさん）が死亡した場合、建物を相続したＢさんの相続人にとっては、使用権部分の評価額、つまり、借地権の評価額が、相続税の課税対象となります。

この際、借地権の評価額は、「自用地評価額×借地権割合」という式で計算されます。

そして、貸宅地の評価額は、土地全体の評価額（自用地としての評価額）から借地権の評価額を引いて求める事ができますから、「自用地評価額×（１－借地権割合）」という式で計算されます。

＜ワンポイント＞

＜借地権と貸宅地の評価額の計算式の理屈＞

例えば、地主Ａさんの土地の上に、地主Ａさんの貸家が建っていて、借家人Ｂさんが住んでいる場合、この土地は、Ａさんにとっては人に貸している建物が建っている土地であり、このような土地を、貸家建付地と言います。

＜貸家建付地のイメージ＞

貸家建付地においては、土地を所有権部分と使用権部分に分けると、当然、所有権部分は地主（Ａさん）の持分です。

一方、使用権部分については、地主の建物が建っているという意味では、地主（Ａさん）の持分と考える事ができますし、借家人が使っている建物が建っていると考えれば、借家人（Ｂさん）の持分だと考える事もできます。

そこで、使用権部分は、地主と借家人の共有であると考えます。

そして、その割合は、それぞれの建物に対する権利の割合で按分する事になっています。

つまり、借家人の建物に対する権利の割合が、30％なのであれば、土地（貸家建付地）の使用権部分についての借家人の権利の割合も、30％であると考える、という事です。

なお、借家人の建物に対する権利の割合は、「借家権割合×賃貸割合」という式で計算されます。

ゆえに、貸家建付地における借家人の権利の評価額は、使用権部分の評価額（自用地評価額×借地権割合）に、建物に対する権利の割合（借家権割合×賃貸割合）をかけて求められます。

つまり、「借家人の権利の評価額＝自用地評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合」となります。

これは、下図で言う、青色の部分です。

＜貸家建付地の評価のイメージ＞

貸家建付地の評価額は、土地全体の評価額から、上図の青色の部分を除いた、赤色の部分ですから、「自用地評価額×（１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）」という式で求める事ができます。

＜ワンポイント＞

＜貸家建付地の評価額の計算式の理屈＞

使用貸借とは、タダで貸し借りする事だと思って下さい。

例えば、親の土地に子が自分の家を建てた場合、その土地は、親にとっては貸宅地で、子にとっては借地であると考える事ができます。

しかし、土地を使用貸借契約で借りた借地人は、借地借家法で守られませんので、借地権割合は０（＝使用権部分の価額は０）であると考えます。

ゆえに、使用貸借契約で貸している地主が死亡した場合、土地の相続税評価額は、自用地評価額と等しくなります。