究極のＦＰテキスト

登記とは、不動産に名札を付けるようなものだと思って下さい。

例えば、自分のペンに名前を書くと、そのペンが自分のものだと皆に主張する事が出来ますが、土地や建物には名前を書くことができません。

そこで、土地や建物を自分のものだと主張したいのであれば、登記をする、という制度になっています。

つまり、登記とは、自分の権利を広く主張するために行う手続きです。

したがって、登記記録は、利害関係者だけでなく誰でも見ることができます。

登記（本登記）をすると、対抗力を得て、権利を広く主張する事ができるようになります。

これは、言い換えれば、登記をしなければ、権利を広く主張する事ができない（＝対抗要件を満たさない）という事です。

＜例＞
例えば、以下のような事例（二重売買）があったとします。

土地を持っているＡさんは、４月１日にＢさんと土地の売買契約を交わし、その一週間後に、Ｃさんとも、同じ土地の売買契約を交わしました。

この時、Ｃさんは、土地を自分のものだとみんなに主張するために、登記を行いました。

その後、Ｂさんは、５月になって登記をする事にしました。

このようなケースでは、Ｂさんは登記をする事ができません。
ＢさんがＣさんに対して、自分の方が先に売買契約を結んだと言っても、土地はＣさんに渡ります。

なぜなら、登記には対抗力がありますが、売買契約書には対抗力が無いからです。

つまり、対抗力とは、それが自分のものであるということを主張する効力の事で、登記のタイミングが早い人が優先的に権利を認められる、というルールになっています。

登記は、基本的に、権利を主張したい人が任意で行うものです。

したがって、世の中には、しばしば、登記と実態が一致しないケースがあります。

そこで、登記には、公信力が無いという点に注意しなくてはいけません。

不動産の登記を行う際には、建物は一棟ごと、土地は一筆ごとに行います。

不動産の登記記録は、建物も土地も、どちらも表題部と権利部から構成されています。

表題部には、表示の登記とも言い、その不動産の所在、大きさ、構造等、その不動産についての目に見える情報が記録されています。

但し、表題部に記載されている所在や地積等の内容は、必ずしも、住居表示や実際の地積と一致しているとは限りません。

一方、権利部には、不動産についての権利に関する事項が記載されていて、甲区と乙区に分かれています。

甲区には、所有権の移転や差し押さえなど、所有権に関する事項が記載されています。

乙区には、抵当権や借地権など、所有権以外の権利に関する事項が記載されています。

全ての登記所には、土地の位置や形状を知るために、公図という地図が備えられています。

但し、これは作成された時代がかなり古いですので、現状とは一致しないことがあります。

そこで、14条地図と呼ばれる現地復元力が高い地図が備えられている登記所もあります。

この地図は、まだ全ての登記所に設置が完了している訳ではありません。