究極のＦＰテキスト

＜基本＞
ＦＰの試験は、全国的な試験ですから、個別の銀行の商品について出題される事はありません。
しかし、全国どこの金融機関でも取扱われている、フラット３５の知識は問われます。

フラット３５は、融資期間が最長35年で、全期間固定金利の住宅ローン商品です。

融資される金額は、物件価格の100％以内で、100万円以上8,000万円以下まで借り入れる事ができます。

＜適用金利＞
フラット３５の金利は、融資実行時点の金利が適用されます。

また、金融機関ごとに異なる事があります。

＜適用金利の変化＞
フラット３５は、返済期間を21年以上に設定した場合、適用金利が高くなります。

また、住宅の取得価格に対する借入金額の割合が90％を超えると、適用金利が高くなります。

よって、住宅ローンを組む際に、最低10％は自己資金を用意した方が良いと言えます。

＜対象となる住宅＞
フラット３５を利用するためには、住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅で、床面積が、戸建てであれば70㎡以上、マンション等の場合は30㎡以上である必要があります。

また、投資用物件の取得の為に利用する事はできません。

＜その他の借り入れ条件＞
別の住宅ローンからフラット３５に借り換える事（借換え利用）は、認められています。

また、ローンを組む際には、保証人が不要で、保証料が不要です。

そのほか、団体信用生命保険は任意加入となっています。

ちなみに、いくら返済期間が最長35年だからと言っても、80歳の人が借りると、平均余命から考えて、完済出来そうにありません。

ですから、申込時の年齢は、基本的に、満70歳未満とされています。

但し、親が借りて、親が亡くなったら子どもが返す場合（親子リレー返済）においては、子供の年齢が基準となりますので、親の年齢が70歳以上であっても、利用する事ができます。

＜返済条件＞
フラット３５は、年収400万円以下の人と、400万円以上の人とでは、年収に対する割合で定められている、年間返済限度額が変わります。

また、繰り上げ返済をする際の手数料はかかりません。

なお、繰り上げ返済には最低限度額があり、インターネットサービス（住・My Note:すまいノート）を利用する場合は10万円から、金融機関の窓口で返済する場合は100万円からでなければ、繰上返済する事ができません。

＜基本＞
住宅ローンの借入可能額は、契約者本人の勤務先や勤続年数・年収・家族構成・他での借入状況等、様々な要素を基に銀行が独自の方法で審査を行い、決定します。
ですから、契約者の状況によっては、単独では、希望した金額分の住宅ローンの借入ができないケースも少なくありません。

このような場合には、夫婦や親子などで収入を合算して、ローンの審査を受ける（住宅ローンを組む）方法があります。

これを、収入合算と言い、単独で住宅ローンを組む場合に比べて、借入金額を増やすことができるメリットがあります。

また、収入合算には、連帯債務者を用意する連帯債務型と、連帯保証人を立てる連帯保証型の２つがあります。

＜連帯債務型＞
連帯債務者は、主たる債務者と同様に、返済義務を負います。

そのため、主たる債務者と連帯債務者の両方が、住宅ローン控除の適用を受けることができます。

また、住宅の持分割合とローンの負担割合が異なる場合、ローンの返済を肩代わりしているとみなされて、贈与税の課税対象となるため注意が必要です。

＜連帯保証型＞
連帯保証人は、主たる債務者が返済不能になった場合に、返済義務を負います。

連帯保証人には直接的な返済義務がないため、団体信用生命保険の加入はできず、住宅ローン控除を受けることもできません。

単独で希望した金額分の住宅ローンの借入れができない場合、収入合算以外にもペアローンという選択肢があります。

これは、夫婦それぞれが住宅ローンの契約者となり、お互いに連帯保証人になる借入方法です。

ペアローンでは、夫婦それぞれが団信に加入することができ、住宅ローン控除を受ける事ができます。

但し、契約が２本になるため、印紙代や事務手数料が多くなる点などに注意が必要です。

フラット３５について、実務上、詳しく知りたい方は、「住宅金融支援機構のホームページ」で情報を得る事ができます。