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【2級】住宅ローン商品

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フラット35

<基本>
FPの試験は、全国的な試験ですから、個別の銀行の商品について出題される事はありません。
しかし、全国どこの金融機関でも取扱われている、フラット35の知識は問われます。

フラット35は、融資期間が最長35年で、全期間固定金利の住宅ローン商品です。

融資される金額は、物件価格の100%以内で、100万円以上8,000万円以下まで借り入れる事ができます。

<参考>
フラットは水平という意味で、金利が水平、つまり、固定金利という意味です。

<適用金利>
フラット35の金利は、融資実行時点の金利が適用されます。

また、金融機関ごとに異なる事があります。

<参考>
実務上、融資を申し込んだ時点のものが適用される訳ではないと言う点に、注意が必要です。
申込をして、審査が完了した後に適用金利が決まりますから、申し込み時点の金利と適用される金利が、違ってしまう可能性があります。
<参考>
フラット35は全国どの金融機関でも取り扱っていますが、個々の金融機関の経営判断により、適用金利は異なります。

<適用金利の変化>
フラット35は、返済期間を21年以上に設定した場合、適用金利が高くなります。

また、住宅の取得価格に対する借入金額の割合が90%を超えると、適用金利が高くなります。

よって、住宅ローンを組む際に、最低10%は自己資金を用意した方が良いと言えます。

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<対象となる住宅>
フラット35を利用するためには、住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅で、床面積が、戸建てであれば70㎡以上、マンション等の場合は30㎡以上である必要があります。

また、投資用物件の取得の為に利用する事はできません。

<参考>
フラット35の対象物件は、本人または親族の居住の用に供するものである事とされています。

<その他の借り入れ条件>
別の住宅ローンからフラット35に借り換える事(借換え利用)は、認められています。

また、ローンを組む際には、保証人が不要で、保証料が不要です。

そのほか、団体信用生命保険は任意加入となっています。

ちなみに、いくら返済期間が最長35年だからと言っても、80歳の人が借りると、平均余命から考えて、完済出来そうにありません。

ですから、申込時の年齢は、基本的に、満70歳未満とされています。

但し、親が借りて、親が亡くなったら子どもが返す場合(親子リレー返済)においては、子供の年齢が基準となりますので、親の年齢が70歳以上であっても、利用する事ができます。

<返済条件>
フラット35は、年収400万円以下の人と、400万円以上の人とでは、年収に対する割合で定められている、年間返済限度額が変わります。

また、繰り上げ返済をする際の手数料はかかりません。

なお、繰り上げ返済には最低限度額があり、インターネットサービス(住・My Note:すまいノート)を利用する場合は10万円から、金融機関の窓口で返済する場合は100万円からでなければ、繰上返済する事ができません。

<参考>
フラット35を利用するためには、年収に占める年間合計返済額の割合(=総返済負担率)が次表の基準を満たす必要があります。

年収 400万円未満 400万円以上
基準 30%以下 35%以下
収入合算

<基本>
住宅ローンの借入可能額は、契約者本人の勤務先や勤続年数・年収・家族構成・他での借入状況等、様々な要素を基に銀行が独自の方法で審査を行い、決定します。
ですから、契約者の状況によっては、単独では、希望した金額分の住宅ローンの借入ができないケースも少なくありません。

このような場合には、夫婦や親子などで収入を合算して、ローンの審査を受ける(住宅ローンを組む)方法があります。

これを、収入合算と言い、単独で住宅ローンを組む場合に比べて、借入金額を増やすことができるメリットがあります。

また、収入合算には、連帯債務者を用意する連帯債務型と、連帯保証人を立てる連帯保証型の2つがあります。

<連帯債務型>
連帯債務者は、主たる債務者と同様に、返済義務を負います。

そのため、主たる債務者と連帯債務者の両方が、住宅ローン控除の適用を受けることができます。

また、住宅の持分割合とローンの負担割合が異なる場合、ローンの返済を肩代わりしているとみなされて、贈与税の課税対象となるため注意が必要です。

<連帯保証型>
連帯保証人は、主たる債務者が返済不能になった場合に、返済義務を負います。

連帯保証人には直接的な返済義務がないため、団体信用生命保険の加入はできず、住宅ローン控除を受けることもできません。

ペアローン

単独で希望した金額分の住宅ローンの借入れができない場合、収入合算以外にもペアローンという選択肢があります。

これは、夫婦それぞれが住宅ローンの契約者となり、お互いに連帯保証人になる借入方法です。

ペアローンでは、夫婦それぞれが団信に加入することができ、住宅ローン控除を受ける事ができます。

但し、契約が2本になるため、印紙代や事務手数料が多くなる点などに注意が必要です。

<ワンポイント>

<各契約形態の特徴>
単独契約 収入合算
(連帯保証)
収入合算
(連帯債務)
ペアローン
契約数 1本 1本 1本 2本
契約者
(主たる債務者)
連帯保証人
返済者 A・B
団信加入者 A(・B)
住宅ローン控除 A・B
夫婦連生団体信用生命保険を扱う金融機関であれば、連帯債務者も団信に加入できる。
<ワンポイント>

<各契約形態の特徴>
単独契約 収入合算
(連帯保証)
収入合算
(連帯債務)
ペアローン
契約数 1本 1本 1本 2本
契約者
(主たる債務者)
連帯保証人
返済者 A・B
団信加入者 A(・B)
住宅ローン控除 A・B
夫婦連生団体信用生命保険を扱う金融機関であれば、連帯債務者も団信に加入できる。
リンク

フラット35について、実務上、詳しく知りたい方は、「住宅金融支援機構のホームページ」で情報を得る事ができます。

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