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【3級】売買契約上の留意点*

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公簿取引と実測取引

登記簿に書いてある記録と実体関係は、必ずしも一致しません。

ですから、土地の取引を行った後に、登記記録が実態と異なるということが判明した際に、売買代金を精算するのかしないのかという問題が起こります。

これは、当事者間の取り決めに委ねられ、どちらも認められます。

いったん土地の価格を決めたら後から精算しない、というような取引を、公簿取引と言います。

逆に、土地の坪当たり、或いは、㎡当たりの単価を定めて、とりあえず登記簿に書いてある土地の面積を元に代金をやり取りして、後日、実際の土地の面積を調べて売買代金を精算する取引を、実測取引と言います。

不動産の面積

不動産の広告には、不動産についての様々な情報が載っていますが、物件の面積を見る際には、その面積がどのようにして測られたのかに、気をつける必要があります。

なぜなら、物件の面積は2種類あるからです。

一つが、壁の内側の線で囲まれた面積の事で、これを内法面積と言います。

もう一つが、壁の中心線で囲まれた面積の事で、これを壁芯面積と言います。

<内法面積と壁芯面積>

なお、マンションの床面積は、広告に書いてある面積は壁芯面積ですが、登記簿上の面積は内法面積です。

<ワンポイント>
広告は、マンション全体の面積を部屋の数で割るイメージですから、壁芯面積で表示されています。
但し、登記簿上は、マンションの壁の中には皆が使う配管が通っていますから、部屋の持ち主固有のものとはみなされず、内法面積で表示されています。

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危険負担

危険負担とは、建物の売買契約が成立した後、その引渡し前に、地震や火事等、売主に過失がない原因で建物が壊れたり無くなったりした場合、どちらの当事者がその損害を負担するのかという問題です。

不動産の危険負担は、原則として、主負担とされています。

なぜなら、まだ一度も住んだ事がない家が燃えて、その代金を支払わされるのは、一般的な感覚では納得しにくいからです。

契約不適合責任

不動産の買主は、売主から引き渡された物件が契約の内容に適合しない場合、売主の過失の有無に関わらず追完(修繕や代替物の提供)の請求をする事ができます。

そして、売主がこれに応じない場合、代金の減額請求契約の解除をする事ができ、加えて、売主に過失がある場合には、損害賠償請求をする事もできます。

なお、これらの権利は、原則として、買主が契約の不適合を知った時から以内に売主に通知しない場合、または、契約の不適合を知った時から年以内、(知らなくても)引き渡しの日から 10年以内に行使しない場合、消滅します。

<例>
例えば、建物を購入して4年後に契約に適合しない箇所を発見した場合、そこから1年間、つまり、引き渡しから5年目までの間に、売主に通知を行う必要があるという事です。
<参考>
この規定は、毎日不動産を売っている不動産会社にとっては、かなり厳しいものです。

なぜなら、何百件、何千件と不動産を売り、それら全てについて、5年後や10年後に損害賠償を行わなくてはいけないかもしれないとなると、経営上のリスクが大きすぎるからです。

そこで、売主が宅地建物取引業者である場合は、契約不適合責任を負う期間を引渡しの日から年以上とする特約を、結ぶ事ができるようになっています。

ですから、例えば、引き渡しの日から3年間だけ契約不適合責任を負う、という特約をつければ、買主が4年後に契約に適合しない箇所を発見しても、不動産会社に損害賠償請求をすることはできません。

これは、数ある不動産取引に関する法律の中で、数少ない消費者よりも宅建業者に有利な取り決めです。

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