究極のＦＰテキスト

登記簿に書いてある記録と実体関係は、必ずしも一致しません。

ですから、土地の取引を行った後に、登記記録が実態と異なるということが判明した際に、売買代金を精算するのかしないのかという問題が起こります。

これは、当事者間の取り決めに委ねられ、どちらも認められます。

いったん土地の価格を決めたら後から精算しない、というような取引を、公簿取引と言います。

逆に、土地の坪当たり、或いは、㎡当たりの単価を定めて、とりあえず登記簿に書いてある土地の面積を元に代金をやり取りして、後日、実際の土地の面積を調べて売買代金を精算する取引を、実測取引と言います。

不動産の広告には、不動産についての様々な情報が載っていますが、物件の面積を見る際には、その面積がどのようにして測られたのかに、気をつける必要があります。

なぜなら、物件の面積は２種類あるからです。

一つが、壁の内側の線で囲まれた面積の事で、これを内法面積と言います。

もう一つが、壁の中心線で囲まれた面積の事で、これを壁芯面積と言います。

＜内法面積と壁芯面積＞

なお、マンションの面積は、広告に書いてある面積は壁芯面積ですが、登記簿上の面積は内法面積です。

危険負担とは、建物の売買契約が成立した後、その引渡し前に、地震や火事等、売主に過失がない原因で建物が壊れたり無くなったりした場合、どちらの当事者がその損害を負担するのかという問題です。

不動産の危険負担は、原則として、売主負担とされています。

なぜなら、まだ一度も住んだ事がない家が燃えて、その代金を支払わされるのは、一般的な感覚では納得しにくいからです。

不動産の買主は、売主から引き渡された物件が契約の内容に適合しない場合、売主の過失の有無に関わらず、追完（修繕や代替物の提供）の請求をする事ができます。

そして、売主がこれに応じない場合、代金の減額請求や契約の解除をする事ができ、加えて、売主に過失がある場合には、損害賠償請求をする事もできます。

なお、これらの権利は、原則として、買主が契約の不適合を知った時から１年以内に売主に通知しない場合、または、契約の不適合を知った時から５年以内、（知らなくても）引き渡しの日から 10年以内に行使しない場合、消滅します。