究極のＦＰテキスト

借地借家法という法律ができる以前は、不動産は、貸す側の立場の人（不動産の所有者）の力が強く、土地を借りている人は、地主が変わって立ち退きを要求されると、建物を取り壊して泣く泣くそこを離れなくてはいけないという時代がありました。

そこで、不動産を借りる人を守るために、借地借家法ができ、土地を借りる人には、借地権という権利を認める事になりました。

但し、借地借家法がいう借地権は、あくまでも建物を所有する事を前提としていますので、青空駐車場や資材置き場などにする目的での土地の貸借には適用されません。
また、使用貸借や一時使用目的のものも、適用対象外です。

そもそも、借地借家法ができる以前に、なぜ地主が変わるとその土地を出て行かなくてはならなかったのかと言うと、借地人が、土地を借りているという事を登記しておらず、土地を借りる権利について、対抗力を持っていなかったからです。

実は、これは今も昔も変わらず、通常、借地権の登記は行われません。

何故なら、地主が登記に協力してくれないからです。

これは、地主側からすると当たり前の話で、もし借地権を登記してしまうと、権利が強力になってしまい、借地人が、借地権を自由に譲渡したり、又貸ししたりすることができるようになります。

そうすると、地主が思ってもみなかったような怪しい人が土地に住み着く可能性があるので、簡単に登記に協力する訳にはいきません。

現実問題として借地権の登記が難しいのであれば、借地人を守るにはどうすればいいかと考えた時に、登記をすることによって対抗力を得るのが難しいのであれば、他の方法によって対抗力を認めるようにすれば良い、と考えられました。

具体的には、借地権の登記をしなくても、借りている土地の上に建物を建てて、その建物について登記をすれば、対抗力を認める事になっています。

なぜなら、第三者が登記記録を見た時に、土地の名義人と建物の名義人が違えば、その土地は建物の名義人に貸し出されていると推測する事ができるからです。

借地借家法には、その他にも借地人を守る様々なルールがあります。

例えば、一定期間地代を増額しない特約は有効ですが、一定期間地代を減額しない特約は無効となります。

その他にも、借地人に不利な特約は、原則として無効になります。

借地権には、いくつか種類があり、更新がある借地権と、更新がない借地権に大別することができます。

更新がある借地権を、普通借地権と言い、更新が無い借地権には、一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権があります。

＜普通借地権＞
普通借地権は、更新がある借地権です。

普通借地権の設定方法（契約方法）は、特に定められていません（口頭でも可）。

借地借家法が言う借地権は、建物の所有を前提としていますので、普通借地権を設定する際には、契約期間を30年以上としなくてはいけません。

もし、30年未満で設定してしまった場合には、30年になります。

また、更新をする際にも、契約期間の下限が定められており、１回目の更新をする際には20年以上、２回目以降の更新をする際には10年以上の契約期間を定めなくてはいけない事になっています。

これも、決められた年数未満で設定してしまうと、１回目の更新では20年、２回目以降の更新では10年となります。

なお、借地人が更新を拒絶する場合は、正当事由が不要です。

この場合、借地人は、土地を更地にして、地主に返還します。

一方、地主が更新を拒絶する場合には、正当事由が必要です。

＜一般定期借地権＞
借地契約の存続期間を50年以上で定めた場合には、更新が無い旨の特約を付ける事ができます。

更新が無い旨の特約を付けた借地権を、一般定期借地権と言います。

但し、この特約をつける（一般定期借地権を設定する）為には、後で契約の更新がある・ないで揉めないよう、公正証書等の書面で契約をする必要があります。

＜事業用定期借地権＞
更新のない借地権を設定しようとする場合、もし、事業をする為の土地を借りるのであれば、事業が50年以上継続するかどうかは分かりませんから、一般定期借地権を設定するのは危険です。

そこで、事業のための契約であれば、契約期間を10年以上とすれば、50年未満でも、更新が無い旨の特約を付ける事ができます。

このような特約を付けた借地権を、事業用定期借地権と言います。

なお、事業用定期借地権を設定する場合、居住用の建物を建てる事はできません。

また、事業用定期借地権を設定するためには、必ず公正証書で契約をする必要があります。

＜建物譲渡特約付借地権＞
借地契約の終了時には、土地は更地にして返還するのが基本ですが、存続期間が30年以上である契約においては、存続期間の満了時に、建物を地主が時価で買い取るという特約を付ける事ができます。

このような特約を付けた借地権を、建物譲渡特約付借地権と言います。

＜借地権のまとめ＞